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[알쏭달쏭 中세법]6-중국 부동산 취득·보유·처분 때 '이것' 유의해야 2021-08-23 | 파이낸셜뉴스
- 토지는 중국 국가소유...사용권 취득해야
- 토지사용권·건물 취득하면 계세 내야
- 부동산 보유는 방산세와 성진토지사용세 납부
- 부동산 양도, 토지증치세 등 세금 부담 커

시진핑 중국 국가주석이 ‘공동부유’(共同富裕)를 새 국정기조로 전면에 내세우면서 중국 내에서 이른바 ‘부자증세’가 본격화될 것이라는 관측이 전문가들 사이에서 나오고 있다.

1978년 덩샤오핑 이후 40여년 동안 이어진 개혁개방 시대가 선부론(일부 사람을 먼저 부유하게 하라)이나 흑묘백묘론(검은 고양이든, 흰 고양이든 쥐만 잘 잡으면 된다)을 바탕으로 진행됐다면, 시 주석의 공동부유는 다음 목표인 ‘분배’ 단계에 접어들 시기가 됐다는 신호로 받아들여질 수 있기 때문이다.

전문가들이 부자 증세의 방법론으로 우선 꼽는 것은 부동산 관련 세금이다. 중국에선 부동산 양도차익에 물리는 토지증치세(한국 양도소득세)나 보유하는 건축물에 부과되는 방산세(재산세), 건물이나 토지사용권 취득 때 적용되는 계세(취득세) 등은 있지만 한국의 종합부동산세에 해당하는 보유세는 현재까지 일부지역에서만 시범 도입됐다.

중국세무법률&컨설팅 한정훈 회계사는 “중국은 독특한 토지제도를 유지하고 있다”면서 “중국자회사가 사업을 진행하려면 중국 내 토지사용권이나 건물을 취득해야 하는 경우가 많고 제조업 공장 신축에는 대부분 토지사용권을 소유해야 한다”고 설명했다.

■토지는 중국 국가소유...사용권 취득해야

중국은 사회주의 국가 특성상 토지는 원칙적으로 국가소유다. 중앙·지방정부가 소유권을 가진 ‘국유토지’, 농민공동집체가 토지의 주인인 ‘집체토지’로 구분된다. 이러한 토지의 소유권은 거래할 수 있는 대상이 아니다. 다만 토지를 사용할 권리인 토지사용권을 취득하면 활용할 수 있다.

국유토지의 사용권은 ‘출양’이나 ‘전양’ 방식으로 취득하거나 거래가 가능하다. 출양은 정부로부터 토지사용권을 양도받고 대금을 지불하는 것을 의미한다. 전양은 이미 출양받은 토지사용권을 매매, 증여, 기타 합법적인 방식을 통해 재양도하는 행위를 말한다.

국유토지 사용권 기한은 그 용도에 따라 다르다. 즉 아파트와 같은 주거용지는 70년, 공장 등 공업·교육·문화·체육·종합용지는 50년, 오락상업용지는 40년의 최대 사용기한을 두고 있다.

반면 집체토지는 원칙적으로 농업용 또는 농민의 택지로만 사용돼야 한다. 따라서 사용권을 취득하는 경우 특별한 주의가 필요하다고 한정훈 회계사는 조언했다.

한 회계사는 “종종 집체토지를 저렴하게 임차해 그 위에 공장을 짓는 경우가 있는데 사전에 법적 리스크가 있는지 꼼꼼히 검토해야 한다”고 전했다.

■토지사용권·건물 취득하면 계세 내야

이 같은 방법으로 토지사용권을 얻거나 매매 등을 통해 건물을 취득하면 중국 세법에선 계세를 내야 한다.

계세는 과세표준에 세율을 곱해 계산하는데, 과세표준은 부동산 계약서에서 확정한 거래가격으로 한다. 토지사용권 출양이라면 토지출양금 이외에 각종 보상 성격의 비용인 △토지보상비 △지상부착물 보상비 △수용보상비 △도시기초시설부속비 등도 포함된다.

계세의 세율은 3~5%의 범위 내에서 지방정부가 확정하도록 하고 있다. 베이징, 상하이, 산둥성, 광둥성 등 다수 지역은 3%이며 4~5%의 세율을 적용하던 지역들도 점차 3%로 낮추는 추세다. 개인이 주택을 취득할 때는 주택면적에 따라 3% 이하의 우대세율이 적용되기도 한다.
계세의 납세의무 발생 시기는 납세인이 토지나 건물 소유권의 이전계약을 체결한 당일이다. 납세인은 토지 사용권, 건물 소유권 등기수속을 처리하기 전에 계세를 신고 납부해야 한다. 다만 건물을 신축해 자가 사용하는 경우 건물 취득에 대해 계세를 납부할 필요가 없다.

■부동산 보유는 방산세와 성진토지사용세 납부

토지를 사용하는 회사는 실제로 점용한 토지의 면적에 대해 우리의 토지분 재산세에 해당하는 성진토지사용세를 매년 납부해야 한다.

적용세액은 베이징 등 대도시의 경우 도시 내 토지 등급별로 1.5위안에서 30위안이 적용된다.

베이징 중심지역이 최고세율인 ㎡당 30위안에 해당한다. 현급 소도시라면 0.9위안에서 18위안이다.

건물을 소유하고 있는 경우 한국 건물분 재산세 성격의 방산세를 해마다 내야 한다. 방산세 계산방식은 건물 자가 사용과 임대에서 차이가 있다.

자가 사용은 건물 취득가액의 10~30%를 차감한 뒤 그 잔액에 대해 1.2%의 세율을 곱해서 계산한다. 구체적인 차감비율은 각 지방정부가 결정하며 상당수 지역에서 최고 비율인 30%를 적용하고 있다. 임대는 임대수입에 12%의 세율을 곱한다.

주중 한국대사관 손영준 국세관은 “회사가 어려워져 세금납부가 어렵다면 방산세와 성진토지사용세 면제를 신청할 수 있다”면서 “지난해 코로나19로 어려움에 빠진 업종에 대해 세무당국에서 이들 세금을 면제한 사례가 있다”고 말했다.

개인 보유 주택은 상하이와 충칭을 제외하고 방산세가 부과되지 않고 있다. 그러나 부동산 시장 과열을 억제하기 위해 앞으로 다른 지역에서도 방산세를 부과하는 방향으로 정책 연구가 진행되고 있다고 손 국세관은 밝혔다.

■부동산 양도, 토지증치세 등 세금 부담 커

부동산 양도는 토지증치세, 증치세, 기업소득세, 인화세 등의 여러 세금이 부과될 수 있다. 특히 우리의 양도세에 해당하는 토지증치세는 계산이 복잡하고 세율도 높기 때문에 신경을 써야 한다.

토지증치세는 국유토지사용권 및 지상의 건축물을 양도해 ‘가치증가액’이 발생한 경우 부과되는 세금이다. 가치증가액은 기업소득세를 계산할 때의 양도차익과 계산방식이 다소 다르다.

가치증가액은 부동산 양도가액에서 부동산 취득·보유와 관련한 각종 공제항목을 차감해 계산한다.

공제항목에 건축물의 감정가격이 사용되거나 감정가격이 없을 경우 취득가액에 보유기간 동안 매년 5%를 합산한 금액이 사용되기도 한다. 이로 인해 가치증가액은 일반적으로 실거래가액을 기준으로 생각하는 양도차익보다 작은 경우가 많다.

가치증가액이 결정되면 가치증가율을 계산해야 한다. 가치증가율은 가치증가액을 공제항목금액으로 나눈 비율이다. 토지증치세 세액은 가치증가액에 대해 세율을 곱해서 계산한다.

예컨대 건설비가 100만위안 건물의 현재 감정평가가격이 400만위안이고 이를 500만위안에 양도했다면, 가치증가액은 양도가격에서 감정평가가격을 차감해 100만위안으로 계산된다.

가치증가율은 가치증가액인 100만위안을 공제항목금액인 400만위안으로 나누면 25%가 된다. 따라서 가치증가율은 50% 미만이므로 토지증치세 세율은 30%가 적용된다. 토지증치세 세액은 가치증가액 100만위안에 세율 30%를 곱하면 30만위안이 나온다.

손영준 국세관은 “토지증치세 납부횟수나 납부금액이 많은 부동산개발회사에 대해 토지증치세 사전예납 및 확정신고·정산 등 별도의 토지증치세 징수방식이 적용된다”면서 “개인이 주택을 양도한 경우에는 토지증치세가 면제된다”고 덧붙였다.
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