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유휴토지 처리방법 2012-06-21 | 부동산.토지 > 토지관리
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유휴토지 처리방법
국토자원부령 제53호

《유휴토지 처리방법》은 2012년 5월 22일 국토자원부 제1차 부무(部务)회의를 통해 수정 통과된바, 이를 발포하며 2012년 7월 1일부터 시행한다.

부장 서소사(徐绍史)
2012년 6월 1일

제1장 총 칙
제1조 유휴토지를 효과적으로 처리하고 충분히 이용하기 위해, 토지시장 행위를 규범화한다. 집약용지 절약을 촉진하기 위해 《중화인민공화국 토지관리법》, 《중화인민공화국 도시부동산관리법》및 유관법률, 행정법규에 근거, 본 방법을 제정한다.
제2조 본 방법에서 가리키는 유휴토지는, 국유건설용지 사용권자가 국유건설용지 사용권 유상사용계약 또는 획발(划拨)결정서의 약정, 규정된 개발착공기한을 1년 초과하여 개발착공되지 않은 국유건설용지를 가리킨다.
개발하여 착공하였으나 개발건설 용지면적이 개발 및 착공해야 하는 건설용지의 총면적의 1/3 비율에 미치지 못하거나 기 투자금액이 총 투자액에서 차지하는 비율이 25%에 미치지 못하고, 개발건설을 중단한지 만 1년이 된 국유건설용지 또한 유휴토지도 인정될 수 있다.
제3조　유휴토지의 처분은 토지이용 총체규획 및 도농(城乡, 도시와 농촌) 규획에 부합되어야 하며, 법규에 근거하여 이용을 촉진하고, 권익을 보장하며, 정보공개 원칙에 따라야 한다.
제4조 시/현 국토자원 주관부문은 본 행정구역 내 유휴토지의 조사승인 및 처분업무의 조직실시를 담당한다.
상급 국토자원 주관부문은 하급 국토자원 주관부문이 실시하는 조사승인 및 유휴토지 처분업무에 대해 감독관리를 진행한다.

제2장　조사 및 승인
제5조 시/현 국토자원 주관부문이 본 방법 제2조에서 규정한 유휴토지 관련 혐의를 발견한 경우, 30일 내에 실태를 조사하여, 국유건설용지 사용권자에게 《유휴토지 조사통지서》를 발급해야 한다.
국유건설용지 사용권자는 《유휴토지 조사통지서》를 받은 날로부터 30일 내에 조건에 따라 토지개발 이용현황, 유휴원인 및 유관 설명 등의 자료를 제공해야 한다.
제6조 《유휴토지 조사통지서》는 아래 내용을 반드시 포함해야 한다:
(1) 국유건설용지 사용권자의 성명 또는 명칭, 주소
(2) 혐의가 의심되는 유휴토지의 기본현황
(3) 혐의가 의심되는 유휴토지의 사실과 근거
(4) 조사하는 주요내용 및 제출자료 기한
(5) 국유건설용지 사용권자의 권리와 의무
(6) 기타 조사하는 사항
제7조 시/현 국토자원 주관부문은 유휴토지조사 직무이행 시, 아래 조치를 취할 수 있다.
(1) 당사자 및 기타 증인에게 문의
(2) 현장조사, 사진촬영, 녹화촬영
(3) 피조사인 관련 토지자료 열람 및 복사
(4) 피조사인에게 토지권리 및 사용문제에 대한 설명요청
제8조 아래 상황에 부합되며, 정부 및 정부 유관부문의 행위로 인해 개발착공이 지연되는 경우 국유건설용지 사용권자는 시/현 국토자원 주관부문에 토지의 유휴원인에 관한 설명자료를 제공해야 한다. 심의를 거쳐 사실로 밝혀질 경우, 본 방법 제12조 및 제13조 규정에 따라 처분해야 한다.
(1) 국유건설용지 사용권 유상사용계약 또는 획발결정서의 약정, 규정된 기한, 조건에 따라 토지를 국유건설용지 사용권자에게 미교부 하여 프로젝트의 개발착공 조건이 구비되지 못한 경우
(2) 토지이용 총체규획, 도농규획이 법에 따라 변경되어 국유건설용지 사용권자가 국유건설용지 사용권 유상사용계약 또는 획발결정서의 약정, 규정된 용도, 규획 및 건설조건에 따라 개발할 수 없는 경우
(3) 국가가 유관정책을 발표하여 약정, 규정된 규획 및 건설조건을 변경해야 하는 경우
(4) 토지처분 관련 민원사항 등의 이유로 개발착공할 수 없는 경우
(5) 군사관제(军事管制) 및 문화재 보호 등의 이유로 개발착공을 할 수 없는 경우
(6) 정부 및 정부 유관부문의 기타 행위
자연재해 등 불가항력의 원인으로 토지가 유휴 되는 경우, 앞 규정에 따라 처리한다.
제9조 실태조사를 거쳐 본 방법 제2조 규정조건에 부합되며, 유휴토지를 구성한 경우, 시/현 국토자원 주관부문은 반드시 국유건설용지 사용권자에게《유휴토지 승인서》를 하달해야 한다.
제10조 《유휴토지 승인서》는 아래 사항을 명확히 기재해야 한다.
(1) 국유건설용지 사용권자의 성명 또는 명칭, 주소
(2) 유휴토지의 기본상황
(3) 토지의 유휴을 승인한 사실 및 근거
(4) 유휴원인 및 승인결론
(5) 기타 설명이 필요한 사항
제11조 《유휴토지 승인서》하달한 후, 시/현 국토자원 주관부문은 인터넷 포털사이트 등 방식을 통하여 공공에 유휴토지의 위치, 국유건설용지 사용권자 명칭, 유휴시간 등 정보를 공개해야 하며, 정부 또는 정부 유관부문의 행위로 인하여 유휴토지가 발생된 경우, 이와 동시에 유휴원인을 공개하고, 유관정부 또는 정부부문에 서면으로 고지해야 한다.
상급 국토자원 주관부문은 하급 국토자원 주관부문이 보고한 유휴토지정보를 신속하게 종합하여 인터넷포털사이트에 공개해야 한다.
유휴토지가 완전히 처분되기 전까지 유관정보는 장기간 공개해야 한다. 유휴토지가 완전히 처분된 이후 즉시 유관정보를 파기한다.

제3장　처분 및 이용
제12조　본 방법 제8조 규정 정황으로 인하여 토지유휴이 초래된 경우, 시/현 국토자원 주관부문은 국유건설용지 사용권자와 협상하고, 아래 방식을 선택하여 처분해야 한다.
(1) 개발착공기한을 연장한다. 보충협의를 체결하고, 개발착공, 준공기한 및 위약책임을 재약정한다. 보충협의에 약정된 개발착공날로부터, 개발착공기한을 연장할 경우, 최장 1년을 초과할 수 없다.
(2) 토지용도, 규획조건을 조정한다. 새로운 용도 또는 새로운 규획조건에 따라 유관 용지수속을 다시 처리하고, 새로운 용도 또는 새로운 규획조건에 따라 토지대금을 결산하거나, 수취 또는 환급한다. 용도 변경 후의 토지이용은 토지이용 총체규획과 도시와 농촌규획에 부합되어야 한다.
(3) 정부가 임시사용을 안배한다. 기존 프로젝트가 개발건설 조건을 갖춘 후, 국유건설용지 사용권자는 새로 개발건설한다. 임시사용을 안배한 날로부터 임시 사용기한은 최장 2년을 초과할 수 없다.
(4) 국유건설용지 사용권을 유상 회수하는 것을 협의한다.
(5) 토지를 교환한다. 기 납입한 토지대금 및 시행 프로젝트 자금에 대해 규획이 법에 따라 변경되어 유휴된 경우, 국유건설용지 사용권자에게 해당 토지가치에 상응하고 용도가 동일한 국유건설용지를 교환 제공하여 개발건설을 진행할 수 있도록 한다. 토지를 양도할 경우, 토지양도계약을 새로이 체결해야 하며, 계약서에 토지교환을 명확히 기재해야 한다.
(6) 시/현 국토자원 주관부문은 실제상황에 근거하여 기타 처분방식을 규정할 수 있다.
앞 관(款) 제4항 규정 외에 개발착공 시간은 새로 약정, 규정된 시간에 따라 다시 기산해야 한다.
본 방법 제2조 제2관(款) 규정 상황에 부합되는 유휴토지는 본 조항 규정방식에 따라 처분한다.
제13조 시/현 국토자원 주관부문은 국유건설용지 사용권자와 협상을 통해 합의가 이루어진 후, 유휴토지 처분방안을 입안하며, 본급 인민정부에 보고하여 비준 받은 후 실시한다.
유휴토지에 저당권이 설정된 경우, 시/현 국토자원 주관부문은 유휴토지 처분방안 입안 시, 유관 저당권자에게 서면으로 통지해야 한다.
제14조 본 방법 제8조 규정 외에 유휴토지는 아래 방식에 따라 처리한다.
(1) 개발이 착공되지 않은 채 1년이 경과한 경우, 시/현 국토자원 주관부문은 본급 인민정부의 비준을 거친 후, 국유건설용지 사용권자에게 《토지유휴비 징수결정서》를 하달하고, 토지 양도 또는 획발대금의 20%에 따라 토지유휴비를 징수한다. 토지유휴비는 생산원가에 포함시켜서는 아니 된다.
(2) 개발이 착공되지 않은 채 2년이 경과한 경우, 시/현 국토자원 주관부문은 《중화인민공화국 토지관리법》 제37조 및 《중화인민공화국 도시부동산 관리법》 제26조의 규정에 근거, 비준권한이 있는 인민정부의 비준을 거친 후, 국유건설용지 사용권자에게 《국유건설용지 사용권 회수결정서》를 하달해야 하고, 국유건설용지 사용권을 무상 회수한다. 유휴토지에 저당권이 설정된 경우, 유관 토지저당권자에게도 송달한다.
제15조 시/현 국토자원 주관부문은 본 방법 제14조 규정에 따라 토지유휴비 징수, 국유건설용지 사용권 회수 결정을 내리기 전에, 국유건설용지 사용권자에게 진술청취를 신청할 권리가 있다고 서면으로 고지해야 한다. 국유건설용지 사용권자가 진술청취회를 거행할 것을 요구하는 경우, 시/현 국토자원 주관부문은 《국토자원 진술청취규정》에 따라 법에 근거하여 진술청취를 조직해야 한다.
제16조《토지유휴비 징수결정서》 및 《국유건설용지 사용권 회수결정서》는 아래 내용을 포함해야 한다.
(1) 국유건설용지 사용권자의 성명 또는 명칭, 주소
(2) 법률, 법규 또는 규장을 위반한 사실 및 증명
(3) 결정의 유형 및 근거
(4) 결정의 이행방식 및 기한
(5) 행정재심을 신청 또는 행정소송을 제기하는 수단과 기한
(6) 결정을 내린 행정기관명칭 및 결정을 내린 일자
(7) 기타 설명이 필요한 사항
제17조 국유건설용지 사용권자는 《토지유휴비 징수결정서》송달날로부터 30일 내에 규정에 근거하여 토지유휴비를 납부해야 하고,《국유건설용지 사용권 회수결정서》 송달날로부터 30일 내에 시/현 국토자원 주관부문에서 국유건설용지 사용권 말소등기를 처리하고, 토지권리증서를 반환한다.
국유건설용지 사용권자가 《토지유휴비 징수결정서》 및 《국유건설용지 사용권 회수결정서》에 대해 불복할 경우, 법에 근거하여 행정재심을 신청 또는 행정소송을 제기할 수 있다.
제18조 국유건설용지 사용권자가 기한을 초과하여 행정재심을 신청하지 않거나, 행정소송을 제기하지 않고 유관 의무를 이행하지 않은 경우, 시/현 국토자원 주관부문은 아래 조치를 취할 수 있다.
(1) 기한을 초과하여 국유건설용지 사용권 말소등기를 처리하지 않거나, 토지권리증서를 반환하지 않은 경우, 직접 공고하여 국유건설용지 사용권 등기 및 토지권리증서 말소한다.
(2) 인민법원의 강제집행 신청
제19조 법에 따라 회수한 유휴토지에 대해, 시/현 국토자원 주관부문은 아래 방식을 취하여 이용할 수 있다.
(1) 국가토지공급정책에 근거하여 새로운 국유건설용지 사용권자의 개발 및 이용을 확정한다.
(2) 정부의 토지비축분(储备)에 포함시킨다.
(3) 경작조건이 파괴되지 않고, 가까운 시일 내에 건설프로젝트를 편성할 수 없는 경우, 시/현 국토자원 주관부문이 유관 농촌단체경제조직, 단위 또는 개인에게 위탁하여 경작을 재개하도록 한다.
제20조 유휴토지를 법에 근거하여 처분한 후 토지소유권 및 토지용도에 변화가 생긴 경우, 현장 상황에 근거하여 해당 연도 토지변경조사 과정 중 변경을 진행해야 하며, 유관 규정에 따라 토지 변경등기를 처리해야 한다.

제4장　예방 및 감독
제21조 시/현 국토자원 주관부문이 토지를 공급하는 경우 아래 조건에 부합해야 하며, 정부 및 정부 유관부문의 행위로 인해 토지가 유휴 되는 것을 방지한다.
(1) 토지권리가 명확해야 한다.
(2) 보상배치를 완벽화해야 한다.
(3) 법률/경제 분쟁이 없어야 한다.
(4) 토지의 위치, 사용성격, 용적율 등 규획조건이 명확해야 한다.
(5) 개발착공에 필요한 기타 기본조건을 구비해야 한다.
제22조 국유건설용지 사용권 유상사용계약 또는 획발결정서는 프로젝트 개발 착공, 준공 시간 및 위약책임 등에 대해 명확히 약정, 규정해야 한다. 개발착공 시간을 약정, 규정하는 경우 개발착공이 위한 합리적인 시간을 준비하기 위해 개발착공에 필요한 유관 수속을 처리하는 시한 규정 및 실제 상황을 종합적으로 고려해야 한다.
특수상황으로 인하여, 개발착공일자를 약정, 규정하지 않거나, 명확히 약정, 규정하지 않은 경우, 실제 토지교부날로부터 1년을 개발 착공일자로 한다. 실제 토지교부일자는 토지교부확인서가 확정한 시간을 기준으로 한다.
제23조 국유건설용지 사용자는 프로젝트 개발 건설기간에, 시/현 국토자원 주관부문에 프로젝트 개발착공, 개발진도, 준공 등의 상황을 즉시 보고해야 한다.
국유건설용지 사용권자는 시공현장에 건설프로젝트 공시란을 설립하여 건설용지 사용권자, 건설단위, 프로젝트 개발착공, 준공시간 및 토지개발 이용표준 등을 발표해야 한다.
제24조 국유건설용지 사용권자가 법률법규 규정 및 계약약정, 획발결정서 규정을 위반하고 악의적으로 토지를 비축한 경우, 본 방법 규정에 근거하여 처리를 완료하기 전, 시/현 국토자원 주관부문이 해당 국유건설용지 사용권자의 신규용지 신청을 수리할 수 없고, 유휴토지로 승인된 토지의 양도, 임대, 저당 및 변경등기를 처리할 수 없다.
제25조 시/현 국토자원 주관부문은 본 행정구역 내의 유휴토지 정보를 구획에 따라 토지시장 동향 모니터링과 감독시스템에 비안해야 한다. 유휴토지를 규정에 따라 처분을 완료한 경우, 시/현 국토자원 주관부문은 해당 토지의 유관 정보를 즉시 갱신해야 한다.
유휴토지를 규정에 따라 비안하지 않은 경우, 본 방법 제12조에서 규정한 방식에 따라 처분할 수 없다.
제26조 시/현 국토자원 주관부문은 국유건설용지 사용권자 유휴토지정보의 사본을 금융감독 등 부문에 보내야 한다.
제27조 성급 이상의 국토자원 주관부문은 상황에 따라 토지 유휴 상황이 심각한 지역에 대해, 토지이용 총체규획, 토지 이용연도 계획, 건설용지 심사비준, 토지공급 등 분야에서 건설용지를 새로 증가시키는 것을 제한하고, 유휴토지 개발 및 이용을 촉진시키는 조치를 취할 수 있다.

제5장　법률책임
제28조 시/현 국토자원 주관부문이 국유건설용지 사용권 유상사용계약 또는 획발결정서의 약정, 규정된 기한, 조건에 따라 토지를 국유건설용지 사용자에게 교부하지 않아서 프로젝트가 개발착공 조건을 구비하지 못한 경우, 법에 따라 위약책임을 부담해야 한다.
제29조 현급 이상 국토자원 주관부문 및 그 업무인원이 본 방법 규정을 위반하여 아래
상황에 해당되는 경우 법에 근거하여 처벌하며, 범죄를 구성한 경우에는, 법에 따라 형사책임을 추궁한다.
(1) 본 방법 제21조 규정을 위반하여 토지를 공급한 경우
(2) 본 방법 제24조 규정을 위반하여 용지신청을 수리, 또는 토지등기를 처리한 경우
(3) 본 방법 제25조 규정을 위반하여 유휴토지를 처분한 경우
(4) 법에 의거하여 유휴토지 감독검사 직무를 이행하지 않고, 유휴 토지조사, 승인 및 처분업무를 하는 과정에서 개인의 사리사욕을 채우기 위해 불법 행위를 하거나, 직권을 남용하여 직무를 소홀히 한 경우

제6장　부 칙
제30조 본 방법 중 아래 용어의 의미는 다음과 같다.
- 착공개발: 시공허가증을 법에 따라 취득한 후, 토목공사가 필요한 프로젝트는 토목공사를 완료한 경우; 주추를 놓는 프로젝트는 모든 기초 주추를 놓은 경우; 기타 프로젝트는 기초시공을 1/3을 완성한 경우.
- 기 투자액, 총투자액: 국유건설용지 사용권 출양대금, 획발(划拨)대금 및 국가에 납부한 상관 세금 및 비용을 포함하지 않는다.
제31조 단체소유 건설용지의 유휴 조사, 인증 및 처분은, 본 방법 관련 규정을 참조하여 집행해야 한다.
제32조 본 방법은 2012년 7월 1일부터 시행한다.

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