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부동산 중개 관리방법 2011-02-21 | 부동산.토지 > 부동산
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부동산 중개 관리방법
주택도농건설부, 국가발전개혁위원회, 인력자원사회보장부 령 제8호

《부동산 중개 관리방법》을 2010년 10월 27일의 주택도농건설부 제65차 부 상무회의에서 심의 통과하고 아울러 국가발전개혁위원회, 인력자원사회보장부의 동의를 얻어 아래와 같이 공표하며, 2011년 4월 1일부터 시행한다.

주택도농건설부 부장 姜偉新
국가발전개혁위원회 주임 張平
인력자원사회보장부 부장 尹蔚民
2011년 1월 20일

제1장 총 칙
제1조 부동산 중개활동을 규율하고 부동산 거래 및 중개활동 당사자의 합법적 권익을 보장하고 부동산 시장의 건강한 발전을 촉진시키기 위하여, 《중화인민공화국 도시부동산 관리법》, 《중화인민공화국 계약법》 등 법률, 법규에 의거 이 방법을 제정한다.
제2조 중화인민공화국 경내에서 종사하는 부동산 중개활동은 이 방법을 준수하여야 한다.
제3조 이 방법에서 부동산중개라 함은 부동산 중개회사와 부동산 중개업자가 부동산거래를 성사시키고 위탁인에게 부동산 거간, 대리 등 서비스를 제공함과 아울러 수수료를 수취하는 행위를 가리킨다.
제4조 부동산 중개활동은 자율, 평등, 공평, 신의성실의 원칙에 따라 직업규범과 직업윤리를 준수하여야 한다.
제5조 현급 이상 인민정부 건설(부동산) 주무부서, 가격주무부서, 인력자원사회보장 주무부서는 각자의 직책 분담에 따라 각각 부동산 중개활동에 대한 감독과 관리를 실시한다.
제6조 부동산중개 업계조직은 정관에 따라 자율적 관리를 실시하며, 유관부서에 업계발전 의견과 건의를 반영함으로써 부동산 중개업계의 발전과 종사자의 소질 제고를 촉진시켜야 한다.

제2장 부동산 중개회사 및 인원
제7조 이 방법에서 부동산 중개회사라 함은 법에 따라 설립하고 부동산 중개활동에 종사하는 중개서비스회사를 가리킨다.
부동산 중개회사는 지점을 설립할 수 있다.
제8조 부동산중개기구와 지점을 설립하려면 반드시 양에 도달하는 부동산중개인이 있어야 한다.
이 방법에서 부동산 중개업자라 함은 부동산 중개활동에 종사하는 부동산 중개사와 부동산 중개사 보조원을 가리킨다.
부동산 중개회사와 지점은 《중화인민공화국 계약법》의 규정에 따라 그가 채용한 부동산 중개업자와 노동계약을 체결하여야 한다.
제9조 국가는 부동산 중개업자에 대한 직업자격 제도를 실시하며, 전국 전문기술인원 직업자격 제도에 넣어 통일 규획과 관리를 실시한다.
제10조 부동산 중개사 시험은 전국 통일대강, 통일 명제, 통일조직 제도를 실시한다. 국무원 주택도농건설 주무부서, 인력자원사회보장 주무부서가 공동으로 실시하며, 원칙상 매년 1회 소집한다.
부동산 중개사 보조원 시험은 전국 통일 대강을 실시하며, 각 성, 자치구, 직할시 인민정부 건설(부동산)주무부서, 인력자원사회보장 주무부서가 명제하고 조직하는 제도를 실시한다. 매년의 시험 횟수는 업계발전의 수요에 따라 확정한다.
제11조 부동산 중개회사 및 그 지점은 영업집조를 수령한 날로부터 30일 이내에 소재 직할시, 시, 현 인민정부 건설(부동산) 주무부서에 가서 등록 비치하여야 한다.
제12조 직할시, 시, 현 인민정부 건설(부동산) 주무부서는 부동산 중개회사 및 그 지점의 명칭, 주소, 법정대표자(집행 합명인) 또는 책임자, 등록자본금, 부동산 중개업자 등 등록비치 정보를 사회에 공시하여야 한다.
제13조 부동산 중개회사 및 그 지점이 변경하거나 종료 시에는 변경 또는 종료일로부터 30일 이내에 등록비치 변경 또는 말소 수속을 하여야 한다.

제3장 부동산 중개활동
제14조 부동산중개 업무는 부동산 중개회사가 통일적으로 수리하고 서비스 수수료는 부동산 중개회사가 통일적으로 수취하여야 한다. 지점은 당해 지점을 설립한 부동산 중개회사의 명의로 고객을 확보하지 못한다.
부동산 중개업자는 개인의 명의로 부동산중개 업무를 맡고 비용을 수취하지 못한다.
제15조 부동산 중개회사 및 지점은 그 영업장소의 뚜렷한 위치에 아래의 내용을 공시하여야 한다.
(1) 영업집조와 등록비치 증명서류
(2) 서비스항목, 내용, 기준
(3) 업무절차
(4) 오금항목, 의거, 기준
(5) 거래자금에 대한 감독 관리방식
(6) 신용 보관서류 조회방식, 불만신고 전화 및 12358 가격불만 신고전화
(7) 정부 주무부서 또는 업계조직이 제정한 부동산중개 서비스계약, 아파트 매매계약, 아파트 임대계약 샘플
(8) 법률, 법규, 규장에서 규정한 기타 사항.
지점은 당해 지점을 설립한 부동산 중개회사의 영업주소와 연락방식도 공시하여야 한다.
부동산 중개회사가 상품아파트를 대리 판매하는 경우에는 판매 현장의 뚜렷한 위치에 상품아파트 판매위탁서와 상품아파트 판매허가 관련 증명문건도 게시하여야 한다.
제16조 부동산 중개회사가 위탁을 받고 부동산 정보, 현장탐방, 계약 대리작성 등 부동산 중개서비스를 제공하는 경우에는 위탁인과 서면 부동산중개 서비스계약을 체결하여야 한다.
부동산중개 서비스계약에는 아래의 내용이 포함되어야 한다.
(1) 부동산 중개서비스 쌍방 당사자의 이름(명칭), 주소 등 상황과 업무에 종사하는 부동산 중개업자의 상황
(2) 부동산 중개서비스의 항목, 내용, 요구 및 완성 기준
(3) 서비스요금 및 지급방식
(4) 계약 당사자의 권리와 의무
(5) 위약책임 및 분쟁 해결방식.
건설(부동산) 주무부서 또는 부동산중개 업계조직은 부동산중개 서비스계약 샘플을 제정하여 당사자가 선택하도록 할 수 있다.
제17조 부동산 중개회사가 대출 대행, 부동산 등기 대행 등 기타 서비스를 제공하는 경우에는 위탁인에게 서비스내용, 요금기준 등 상황을 설명하고 위탁인의 동의를 얻은 후 별도의 계약을 체결하여야 한다.
제18조 부동산 중개서비스는 요금 명시제도를 실시한다. 부동산 중개회사는 가격 관련 법률, 법규 및 규장을 준수하여야 하며, 영업장소의 뚜렷한 위치에 부동산 중개서비스 항목, 서비스내용, 요금기준 및 관련 부동산 가격과 정보를 공시하여야 한다.
부동산 중개회사는 명시한 가격 이외의 비용을 수취하지 못하며, 허위 또는 타인의 오인을 초래할 수 있는 가격 명시내용과 가격 명시 방식으로 가격사기를 하지 못하며, 한 개 서비스를 한 개 이상의 항목과 기준으로 분할하는 경우에는 항목별 기준을 명확히 표시하여야 하며, 가격을 혼합 표시하거나 가격을 한데 묶어서 표시를 하지 못한다.
제19조 부동산 중개회사가 부동산중개 서비스계약에서 약정한 사항을 성사시키지 못하였거나 또는 서비스가 부동산중개 서비스계약에서 약정한 기준에 도달하지 못한 경우에는 수수료를 수취하지 못한다.
2개 또는 그 이상의 부동산 중개회사가 공동으로 동일 부동산중개 업무를 처리하는 경우에는 1회의 업무로 간주하여 수수료를 수취해야 하며, 위탁인에게 비용을 추가 부담시켜서는 아니된다.
제20조 부동산 중개회사가 체결한 부동산중개 서비스계약에는 부동산 중개회사의 공인을 날인하고 아울러 당해 업무에 종사하는 1명 부동산 중개사 또는 2명의 부동산 중개사 보조원이 서명하여야 한다.
제21조 부동산 중개회사는 부동산중개 서비스계약을 체결하기 전에 위탁인에게 부동산중개 서비스계약과 아파트 매매계약 또는 아파트 임대계약과 관련한 내용을 설명하고 서면으로 아래의 사항을 알려주어야 한다.
(1) 위탁 아파트와의 이해관계 존재여부
(2) 위탁인의 협조 사항, 제공할 자료
(3) 위탁 아파트의 시장 참고가격
(4) 아파트 거래의 일반절차 및 가능한 리스크
(5) 아파트 거래와 관련한 세금과 비용
(6) 중개서비스의 내용 및 완성기준
(7) 중개서비스 요금기준과 지급일시
(8) 알려주어야 하는 기타 사항.
부동산 중개회사가 거래 당사자의 필요에 따라 부동산 중개서비스 이외의 기타 서비스를 제공하는 경우에는 사전에 당사자의 서면 동의를 얻고 서비스내용과 요금기준을 알려주어야 한다. 서면 고지자료는 위탁인의 확인 서명(날인)이 있어야 한다.
제22조 부동산 중개회사와 위탁인이 아파트 양도, 임대 중개 서비스계약을 체결 시에는 양도, 임대 아파트 및 아파트 등기권리증, 위탁인의 신분증명서 등 관련 자료를 확인하고 건물상태 설명서를 작성하여야 하며, 위탁인의 서면 동의를 얻은 후에야 대외에 상응하는 부동산공급원 정보를 공개할 수 있다.
부동산 중개회사가 위탁인과 아파트 구매, 임차 중개 서비스계약을 체결하는 경우 위탁인의 신분증명서 등 관련 자료를 확인하여야 한다.
제23조 위탁인이 부동산 중개회사와 부동산중개 서비스계약을 체결 시에는 부동산 중개회사에 진실하고 유효한 신분증명서를 제공하여야 한다. 아파트의 양도, 임대를 위탁 시에는 부동산 중개회사에 진실하고 유효한 아파트 등기권리증을 별도로 제공하여야 한다. 위탁인이 규정한 자료를 제공하지 아니하거나 제공한 자료가 부실한 경우 부동산 중개회사는 위탁을 거절하여야 한다.
제24조 부동산 거래당사자가 부동산 중개회사에서 거래대금을 대리 수취 대리 지급하기로 약정한 경우에는 부동산 중개회사가 은행에 개설한 고객거래 결제자금 특별 예금구좌를 통해 거래대금을 이체하여야 한다.
거래대금의 이체는 부동산거래자금 지불측과 부동산 중개회사의 서명과 날인이 있어야 한다.
제25조 부동산 중개회사와 부동산 중개업자는 아래의 행위를 행하지 못한다.
(1) 가격인상 정보를 허위 날조하거나 부동산개발 경영업체와 결탁하여 부동산 시세를 감추고 팔지 않거나, 부동산 구매번호를 투기 매매하여 시장가격을 조종
(2) 거래 당사자에 대해 진실한 아파트 거래정보를 속이고 아파트를 저가로 인수한 후 고가로 양도(임대)하여 차액을 취득
(3) 기만, 사기, 협박, 뇌물제공 등 부당 수단으로 업무를 확보하고 소비자를 유혹하여 거래를 하게 하거나 거래를 강요
(4) 위탁인의 개인정보나 상업비밀을 누설하거나 부당 사용하여 부당 이익을 도모
(5) 거래 당사자의 아파트 거래세금과 비용 도피 등의 불법적인 목적을 위해 동일 아파트를 가지고 부동한 거래가격으로 계약을 체결하는데 편의를 제공
(6) 아파트 내부구조를 개변하여 분할 임대
(7) 부동산 거래대금을 점유, 유용
(8) 자기가 중개서비스를 제공하는 아파트를 구매, 임차
(9) 거래 요건에 부합되지 아니하는 보장성 주택과 거래가 금지되는 아파트에 중개 서비스 제공
(10) 법률, 법규가 금지하는 기타 행위.
제26조 부동산 중개회사는 업무기록 제도를 구축하여 업무상황을 여실하게 기록하여야 한다.
부동산 중개회사는 부동산중개 서비스계약을 최저 5년간 보관하여야 한다.
제27조 부동산중개 업계조직은 부동산중개 종업규칙을 제정하여 점차적으로 신용평가체계와 부동산 공급원, 고객원 정보 공유시스템을 구축하여야 한다.

제4장 감독 관리
제28조 건설(부동산) 주무부서, 가격주무부서는 현장 검사, 계약 표본검사, 신고수리 등 방식을 통하여 인터뷰, 신용보관서류 기재, 매체 인터뷰 등 조치를 취하여 부동산 중개회사와 부동산 중개업자에 대한 감독을 실시하여야 한다.
부동산 중개회사가 인력자원사회보장 법률, 법규를 위반한 행위는 인력자원사회보장 주무부서에서 법에 따라 조사 처리한다.
검사대상 부동산 중개회사와 부동산 중개업자는 이에 협조를 하여야 하며, 아울러 요구에 따라 검사에 필요한 자료를 제공하여야 한다.
제29조 건설(부동산) 주무부서, 가격자무부서, 인력자원사회보장 주무부서는 부동산 중개회사와 부동산 중개업자 정보공유 제도를 구축하여야 한다. 건설(부동산) 주무부서는 정기적으로 등록 비치한 부동산 중개회사 상황을 동급 가격주무부서, 인력자원사회보장 주무부서에 통보하여야 한다.
제30조 직할시, 시, 현 인민정부 건설(부동산) 주무부서는 통일적인 부동산중개 인터넷관리 및 서비스플랫폼을 구축하여 등록 비치한 부동산 중개회사에 아래의 서비스를 제공하여야 한다.
(1) 부동산 중개회사 등록비치 정보 공시
(2) 부동산거래 및 등기정보 조회
(3) 부동산 거래계약의 온라인 체결
(4) 부동산 중개 신용보관서류 공시
(5) 법률, 법규 및 규장이 규정한 기타 사항.
등록 비치를 거친 부동산 중개회사는 온라인 계약체결 자격을 취득할 수 있다.
제31조 현급 이상 인민정부 건설(부동산) 주무부서는 부동산 중개신용 보관서류를 만들어 사회에 공시하여야 한다.
현급 이상 인민정부 건설(부동산) 주무부서는 일상 감독 검사 중에 발견한 부동산 중개회사와 부동산 중개업자의 불법이나 규정위반 행위, 조사 확인한 신고기록 등 상황을 불량 정보기록으로 처리하여 그 정보 보관서류에 기재하여야 한다.
제32조 부동산 중개회사와 부동산 중개업자는 규정에 따라 진실하고 완벽한 신용 보관서류 정보를 제공하여야 한다.

제5장 법적 책임
제33조 이 방법을 위반하고 아래의 행위중의 하나가 있는 경우 현급 이상 지방 인민정부 건설(부동산) 주무부서는 기한부 시정하도록 명령하고 신용 보관서류에 기재하며, 부동산 중개업자에게 1만 위안의 벌금을 부과하고 부동산 중개회사에 대해서는 1만 위안 이상, 3만 위안 이하의 벌금을 부과한다.
(1) 부동산 중개업자가 개인의 명의로 부동산중개 업무를 맡고 비용을 수취한 경우
(2) 부동산 중개회사가 대출 대행, 부동산 등기 대행 등 기타 서비스를 제공함에 있어서 위탁인에게 서비스내용, 요금기준 등 상황을 설명하지 아니하고 위탁인의 동의도 얻지 아니한 경우
(3) 부동산중개 서비스계약에 당해 업무에 종사하는 1명 부동산 중개사 또는 2명 부동산 중개사 보조원이 서명하지 아니한 경우
(4) 부동산 중개회사가 부동산중개 서비스계약을 체결하기 전에 거래 당사자에게 규장 사항을 설명하지 아니하거나 서면으로 고지하지 아니한 경우
(5) 부동산 중개회사가 규정에 따라 업무상황을 여실하게 기록하지 아니하거나 부동산중개 서비스계약을 보관하지 아니한 경우.
제34조 이 방법 제18조, 제19조, 제25조 제(1)호, 제(2)호를 위반하여 가격 불법행위를 한 경우 현급 이상 인민정부 가격주무부서가 가격 법률, 법규 또는 규장의 규정에 따라 시정하도록 명령하거나 불법소득을 몰수하거나 또는 법에 따라 벌금을 부과하며, 사안이 심각한 경우 법에 따라 업무중단 정돈 등 행정적 처벌을 가한다.
제35조 이 방법 제22조를 위반하고 부동산 중개회사가 제멋대로 대외에 부동산 공급원 정보를 발표한 경우 현급 이상 지방 인민정부 건설(부동산) 주무부서는 기한부 시정하도록 명령하고 신용 보관서류에 이를 기재하고 온라인 계약체결 자격을 취소하는 동시에 1만 위안 이상, 3만 위안 이하의 벌금을 부과한다.
제36조 이 방법 제24조의 규정을 위반하고 부동산 중개회사가 제멋대로 고객거래 결제자금을 이체한 경우 현급 이상 지방 인민정부 건설(부동산) 주무부서는 기한부 시정하도록 명령하고 온라인 계약체결 자격을 취소하며 3만 위안 벌금을 부과한다.
제37조 이 방법 제25조 제(3)호, 제(4)호, 제(5)호, 제(6)호, 제(7)호, 제(8)호, 제(9)호의 규정을 위반한 경우 현급 이상 지방 인민정부 건설(부동산) 주무부서는 기한부 시정하도록 명령하고 신용 보관서류에 이를 기재하며, 부동산 중개업자에게 1만 위안 벌금을 부과하고 부동산 중개회사에 대해서는 온라인 계약체결 자격을 취소하고 3만 위안 벌금을 부과한다.
제38조 현급 이상 인민정부 건설(부동산) 주무부서, 가격주무부서, 인력자원 및 사회보장 주무부서의 업무직원이 부동산중개 감독 관리업무를 처리할 때 직무에 태만하거나 부정을 하거나 직권을 남용한 경우 법에 따라 처분을 주며, 범죄를 저질렀을 경우에는 법에 따라 형사상 책임을 묻는다.

제6장 부 칙
제39조 각 지역은 이 방법에 의거하여 시행세칙을 제정할 수 있다.
제40조 이 방법은 2011년 4월 1일부터 시행한다.

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