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  • [참고자료] 부동산 규제완화 신호 명확 (차이신망 2015.3.9) 2015-03-11
  • 부동산 규제완화 신호 명확 (차이신망 2015.3.9)

    　올해 정부공작보고의 부동산 분야 서술에서 “통제(調控), 억제” 등의 단어들이 사라지고 “지원, 촉진” 등 단어들이 나타났다. 업계에서는 이를 “정책변화를 귀띔하는 것”이라고 민감하게 받아들이면서, 부동산업에 관한 정책 방향이 이미 변했고 2015년에는 대대적인 정책변경이 있을 것이라는 관측이 여러 기관으로부터 제기되고 있으며, 어떤 사람들은 심지어 “꿈 같았던 2009년 정책으로 되돌아갈 것”이라면서 환호하고 있다.
    지난 몇 년 동안 양회에 제출된 정부공작보고의 핵심어는 “통제”였다. 하지만 올해는 통제하지 않는데 그치는 것이 아니라 주택 소비를 안정시키고 주민 부동산 수요를 지원해야 한다고 요구하고 있다. 이미 조정 주기에 들어선 부동산업에 있어서, “초고속 성장”에서 벗어나 “안정적 성장”으로 진입한 것은 부동산업계의 뉴노말이 될 것이다. 이와 동시에 대출자산 증권화와 주택공적금 등 분야의 개혁이 추진될 것이다.

    정책이란 업계 펀더먼털에 부합되기 마련이다. 현재 부동산 가격은 끝없이 추락하는 상황에 놓여 있다. 많은 지역에서 부동산 재고가 많아 공급과잉 상태에 놓여 있다. 국가통계국 통계에 따르면, 2014년 전국 부동산개발 투자액은 9조 5036억 위안으로서 동기대비 10.5% 증가하였는데, 이 증가율은 2013년에 비해 9.3%로 떨어진 것으로서, 최근 14년 만의 최저이다. 올해에도 2월까지 부동산시장 하방 추세가 여전히 지속되면서, 정책이 “수요 억제”에서 “수요 지원”으로 전환되게 되었다.

    부동산 재고가 줄어들지 않고 있는 가운데, 정부공작보고는 도시화 추진을 강조하면서 “재고주택을 보장성 주택으로 전환”하는 것을 재고 해소방안 중 하나로 명시하였다. 주택보장 정책을 실물주택과 현금보조금을 동시에 활용하면서 일부 재고 주택을 공공임대주택과 배치보상주택으로 전환하고 있다. 이러한 정책의 배경은 상품주택 판매가 부진하고 시장에 나온 중고주택이 급증하면서 재고 증가 속도가 빨라진 데 있다. 지난해 말 현재 전국에서 판매를 기다리고 있는 상품주택 면적은 전년 말 대비 26.12% 증가한 바 있다.

    정부공작보고의 수사표현이 변화한 것은 부동산 관련정책이 더욱 완화될 것이라는 신호이다. 실제로 “9.30 신정책”(2014년 9월 30일 중앙은행과 은행업감독위원회가 공동 발표한 《주택금융서비스 업무를 개선하는 데 관한 통지》)이 시행되면서, 최상위층의 부동산 정책에 대한 태도가 확실히 변했음을 시사하고 있다.　

    올해 양회를 앞두고 중앙은행이 재차 금리를 인하했고, 부동산 등기제도에 이어서 시장에서 대단히 주목받았던 부동산세에 관해서는 정부공작보고에서 언급되지 않았다. 완커(萬科) 이사회의 탄화지에(潭華杰) 비서는 최근 개최된 관련기구 유선회의에서 전국적으로 부동산 판매가 호전될 것이라는 점은 의심의 여지가 없다면서 “특히 일부 중점 도시에서 올해 판매가 증가세로 전환될 것은 거의 확정적”이라고 말했다.

    3월 4일 전국 정치협상회의 경제분야 분임토론회에서 전국 정치협상회의 위원이자 경제학자인 리이닝(厉以寧) 위원은 부동산의 지주산업 지위를 강조하였다. “부동산 선도 없이는 경제성장 동력이 부족하다. 만약 경제발전에 있어서 인도차량이 필요하다면 그건 바로 부동산이다. 부동산이 거품이라는 논의를 할 것이 아니라, 지금도 부동산을 진작시켜야 하는 필요성은 여전하다.”

    최근 며칠 동안 각 투자은행들은 정부공작보고의 부동산 내용에 대해 해설을 내놓았다. 핑안(平安)증권은 정부공작보고 내용이 예상에 부합된다고 밝혔다. 2014년 이후 판자촌 개조사업 등으로 제공된 보장성 주택 수량이 전체 주택공급 규모에서 차지하는 비중이 확연히 높아졌다. 앞으로 부동산시장 관련정책이 완화되고 시장화에 따른 통제가 기본 방향이 될 것이라고 예측하였다.

    화롱(華融)증권은 도시화 및 판자촌개조 사업이 지난해에 이어 올해에도 정책지원의 중점이 될 것이라고 분석했다. 향후 현금보조금이 점차 주택보장의 한 방식으로 굳어지고, 정부구매 주택이 보장성 주택으로 전환되는 것도 상품주택시장 발전과 상품주택 재고감소에 도움이 될 것이다. 주택개선 지원프레임 안에서 두 번째 주택 구매대출 시 자기부담비율이 낮아질 가능성도 비교적 크다. 만약 부동산시장이 계속 침체된다면 대폭적인 부양책이 나올 가능성도 배제할 수 없다. 금융이 개방되고 융자방식이 혁신되는 것 또한 부동산 산업에 긍정적인 영향을 끼치게 될 텐데, 개발업체들은 여러 경로와 방식을 통해 금융기관의 대출을 받을 수 있을 것이기 때문이다.

    화롱증권은 또한 산업단지 토지자산에 있어서 전통적인 토지개발 방식에 점차 인큐베이터화, 벤처투자, 인수합병 등 여러 가지 혁신적인 서비스가 도입되면서 지역 토지자산 가치가 상승하고 기업의 지속적 발전 공간을 확대하고 있다고 분석하였다. 혁신과 산업업그레이드 열풍이 불면서 과학기술기업 성장의 중요한 플랫폼이 되고, 산업단지 서비스기업들이 새로운 투자기회를 맞고 있다는 것이다.

    광다(光大)증권 또한 부동산 통제 기조가 진일보 완화되는 것을 주목할 필요가 있다면서, 정책의 부동산에 대한 태도가 계속 우호적으로 변하고 있다고 지적했다. 이번 정부공작보고는 전편에 걸쳐서 “부동산가격”이라는 글자가 보이지 않고 “투기적인 수요를 억제하고, 부동산시장의 지속적이고 건강한 발전을 지원”한다고 표현하고 있다. 이는 최근 부동산 수요 증가가 줄어들고, 부동산 가격상승이 둔화된 가운데 부동산 통제 압력이 줄어들었음을 의미한다. 이번 보고서에서 “각기 다른 도시 상황에 따라 유형별로 통제”라는 표현이 나타났는데, 이는 부동산 규제가 일부 도시에서 풀릴 것임을 암시하고 있다.

    신다(信達)증권은 정부공작보고에서 개조주택 수요를 지원한다고 명시하였다면서, 올해 2월까지 판매가 대폭 축소된 상황에서 앞으로 두 번째 주택 구입에 관한 정책규제도 완화될 가능성이 있다고 분석했다. “농촌 토지개혁을 추진하고 도시와 농촌의 통일적인 건설용지 시장을 건설”하는 것은 토지공급을 늘리고 주택가격을 안정시키는 데 유리하고, 특히 1선, 2선 도시들에게 유리하다는 것이다. 이 기구는 또한 부동산 경기부양 정책이 나올 수 있고, 특히 구매제한 정책이 시행되는 일부 1선 도시들에서 부양정책이 나올 가능성을 배제할 수 없다고 지적하였다.

    하지만 중국국제금융(中金)공사는 이번 정부공작보고에 대해서, 토지개혁에 대해 언급이 적고 주로 농촌토지 권한확정을 강조하면서 “토지 도급경영권 유통질서를 인도하고, 농촌토지개혁 시범업무를 신중하고 적절하게 진행하며, 가정경영 위주의 기본적 지위를 유지한다”고 지적한 점, 도시농촌 통일건설용지시장 건설에 관해 거의 언급이 없는 점 등을 종합할 때, 정부가 토지 등 관련된 사항이 광범위하고 영향이 큰 중대한 분야 개혁에 대해서는 여전히 신중한 태도를 가지고 있음을 나타낸다고 지적하였다.

    궈진(國金)증권은 거시경제 각도에서 분석한 결과, 현행 정책은 “투자와 부동산”을 안정적 성장의 핵심으로 보고 있는데, 이러한 정책 조합은 현재 경제적 침체를 전환하기에는 부족해 보인다고 지적하였다. 2015년 GDP성장률 목표를 재차 7% 수준으로 낮추었고, 재정적자폭을 2.3%로 다소 확대했지만 이는 충분치 않다면서 중앙예산을 통한 투자증가는 제한적이라는 것이다. 만약 경제성장이 7% 하한선에 접근한다면 부동산정책 규제가 재차 완화되는 시점이 나타날 것이라고 분석하였다.
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