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  • [참고자료] 중국 인구 구성비 변화로 부동산 불황 예고 (영국 파이낸셜타임즈 2014.12.9) 2014-12-19

  • 중국의 부동산 시장은 기존에 과열되었던 결과로서 올해 대부분 시간 동안 저조했었지만, 앞으로 침체가 더 심각해 질 전망이다. 왜냐 하면 과거 수 십 년 동안 부동산 번영 요소로 작용해 왔던 인구 구성 비율이 변화를 눈앞에 두고 있기 때문이다.

    최근 발표된 한 연구보고서는 중국의 주택구매 주요 수요자(25세부터 45세 사이 인구)가 내년 최고점에 달한 후 줄어들기 시작하는 반면, 수요를 훨씬 초과하는 새 아파트 물량이 시장에 공급될 것이라고 분석하였다.

    이 보고서의 저자인 중국 부동산 전문가 아이징웨이(艾經緯) 씨는 주택구매 수요자 인구가 2018년부터 대폭 하락하기 시작하고, 도시의 주택구매자 수가 줄어드는 속도가 농촌의 주택구매자가 줄어드는 속도보다 훨씬 빠를 것이라고 지적했는데, 사실 후자 쪽은 비싼 아파트 구매능력이 훨씬 낮은 집단이다.

    최근 10년 중 대부분 기간 동안 부동산업은 세계 2위 경제대국인 중국의 중요한 성장 엔진으로 작용했고, 이 기간 동안 중국의 부동산 가격은 급격히 상승하였으며, 전국에서 신규 착공된 아파트단지 규모도 엄청났다. 무디스 애널리틱스(Moody’s Analytics)의 추산에 따르면, 지난해 신규 착공되거나 판매된 부동산업과 그 관련 산업이 중국 GDP에서 차지하는 비중이 23%에 달했다.

    중국은 고속 성장에 익숙해 있고, 아직도 부동산업의 장기적 호황이 고성장을 유지할 수 있는 핵심 요소로 여겨지고 있다. 하지만 수년간 과열을 겪은 이후, 올해 들어 중국에서 부동산 판매는 10월까지 동기대비 10% 감소하였고, 10월 전국 주택가격은 2011년부터 정부가 공식적으로 통계를 발표한 이래 동기대비 기준 가장 큰 폭으로 떨어졌다.(이 통계는 국가통계국이 70개 대도시 신규분양 상품주택 판매가격의 변동 상황을 조사하여 발표하는 것임)

    하지만 부동산 판매 감소와 가격 하락은 아직까지 상대적으로 크지 않은 상황이다. 중국 각지의 부동산 개발업체는 내년 이후 시장 상황이 회복될 것을 기대하면서, 계속 미 판매 재고 규모를 늘리고 있다. 최근 재고 증가 속도가 다소 늦춰지고 있기는 하지만 여전히 증가 추세에 있다.

    부동산시장은 중국에서 대단히 중요하다. 대다수 애널리스트들은 점점 심각해지고 있는 공급과잉 문제가 중국 부동산 시장에서 가장 큰 문제점이라고 여기고 있다. 캐피탈 이코노믹스(Capital Economics)의 마크 윌리암스(Mark Williams) 이코노미스트는 “정부 통계를 보면, 현재 개발업체들이 보유하고 있는 미판매 상품주택 수량은 560만 채에 달하고 있는데, 이는 최근 2년 사이 거의 두 배로 증가한 것이다. 실제로 판매되지 않고 대기 중인 상품주택 수는 이보다 더 많을 것”이라고 말했다.

    아이징웨이 씨는 중국이 현재 판매를 앞두고 있거나 건설 중인 주택을 전부 소화하는 데는 앞으로 7년 이상 시간이 소요될 것이라고 추산하였다. 하지만 그는 장기적으로 볼 때 더 큰 우려 요인은 잠재적인 주택구매 수요자 인구가 줄어드는 것이라고 말했다. 그는 본보와의 인터뷰에서 “2015년부터 중국의 주택구매 연령 인구가 감소하기 시작하고, 부동산 시장은 수요 공급 구조 변화를 겪을 텐데, 우리는 이런 구조적인 요인으로 주택 구매력이 심각하게 감소할 것이라고 예측한다”고 밝혔다. 그의 추산에 따르면 중국에서 25세부터 49세 사이 인구가 내년 5억 6800만 명으로 최고점에 도달한 후 감소하기 시작하여, 2020년에는 5억 4300만 명으로 줄어들고 2025년에는 5억 명 이하로 줄어들 전망인데, 2010년의 통계 수치는 5억 4700만 명이었다.

    정부 통계에 따르면, 중국의 노동연령 인구(15세부터 59세 사이)는 2012년 최고점에 이른 후, 최근 2년 동안 매년 수백만 명씩 줄어들고 있다. 중국이 1970년대 말부터 1980년대 초부터 인구증가를 억제하기 위해 출산계획 정책을 시행하였는데, 그 결과 인구 구성비 상황을 악화시키게 되었다. 노동력 수급이 어려워지고 여러 업종에서 임금이 급상승하는 것이 이러한 변화를 나타내고 있는 것이다.

    아이 씨의 연구보고서에서 사람들을 가장 불안하게 하는 부분은 다른 국가의 역사를 볼 때 노동 연령 인구 하락과 부동산 버블 붕괴 간에 상당한 관련성이 존재한다는 것이다. 중국 입장에서 가장 확연하면서 또한 가장 불안한 사례는 일본 부동산 시장의 경우일 것이다. 일본은 노동 연령 인구가 1992년 최고점에 달한 후, 바로 1년 뒤부터 부동산 버블 붕괴가 시작된 바 있다.
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