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  • [참고자료] 9월 전국 주택가격 보편적으로 하락, 단기내 반등 어려워 (차이신망 2014.24) 2014-10-27



  • [차이신망(CAIXIN.NET)] (리훼이링(黎慧玲) 기자) 2011년 말의 저조기와 비교할 때 이번 부동산 시장의 자발적 조정의 영향은 보다 더 심각해 보인다. 주택시장의 판매성수기인 "골든 9월" 70개 대중형 도시 중 단 한 도시도 그 주택가격이 전월대비 상승하지 아니하였을 뿐더러 전년동기대비 1.2% 하락하여 전국 주택가격이 보편적으로 하락하는 국면으로 접어들었다.

    국가통계국이 최근에 발표한 통계수치에 따르면 9월 전국 70개 대중형 도시 중 분양주택 및 중고주택 가격이 전월대비 하락한 도시 수가 2011년 이후 최대치를 기록했다. 69개 대중형 도시의 신축 분양주택 가격이 전월대비 하락하였고 샤먼(廈門)이 유일하게 전월의 가격수준을 유지했다. 중고주택의 경우 70개 대중형 도시 모두 그 가격이 전월대비 하락했다.

    지난 해 9월과 비교할 때 주택가격은 1.2% 하락했는 바 이는 올해 들어서서 처음으로 주택가격이 전년동기대비 하락한 것이다. 58개 대중형 도시의 주택가격이 전년동기대비 하락하였으며 그 중에서도 항저우(杭州)의 하락폭은 7.9%로 가장 많이 하락했다. 10개 대중형 도시의 주택가격이 전년동기대비 상승했고 2개 대중형 도시는 전년동기의 가격수준을 유지했다.

    Home link 부동산 시장연구팀의 장쉬(張旭)는 다음과 같은 분석을 내놓았다. 9월 분양주택 및 중고주택 가격이 하락한 도시 수는 각각 69개와 70개이다. 구매제한 정책의 영향을 받아 저조기를 이루었던 2012년 9월 해당 수치는 각각 48개와 54개에 불과했다. 이번의 가격하락 범위와 하락폭 모두 역대 최대치를 기록했다. "자발적 조정이 시장에 미친 영향이 과거의 그 어떠한 유도성 조정책의 영향을 초월했다고 할 수 있으며 그 영향력이 보다 크고 지속기간도 더 길 것으로 예상된다."

    전반적으로 볼 때 각 급 도시의 분양주택 및 중고주택 가격이 지속적인 하락세를 보이고 있으며 분양주택 가격의 전월대비 하락폭이 둔화되었다. 9월 각 급 도시의 신축 분양주택 가격의 전월대비 하락폭이 현저히 둔화되었으며 1선 도시의 분양주택 가격 하락폭이 가장 많이 축소되었다.

    그 외에 분양주택 및 중고주택 가격의 분화가 9월에 가장 뚜렷하게 나타났다. 분양주택 각겨지수의 전월대비 하락폭이 최초로 둔화세를 보였고 그 중에서 1선 도시의 둔화폭이 가장 큰 것으로 나타났다. 중고주택의 경우 그 가격지수의 전월대비 하락폭이 강화되고 있다. "오너가 분산적이고 가격협상이 수월한 중고주택 시장과 비교할 때 분양주택 시장은 토지가격 등 원가의 영향을 입어 가격이 일정 수준까지 하락한 후 지속적으로 하락하기가 어렵다. 특히 최근 몇 년간 1선 도시의 토지취득 원가가 현저히 상승하여 이윤공간이 보다 더 축소되었기에 부동산기업들의 가격인하 의욕이 약한 편이다."고 장쉬(張旭)는 분석했다.

    2012년 6월 이후 70개 대중형 도시의 주택가격이 연속 23개월 상승했다. 올해 5월부터 주택가격 지수가 전월대비 하락하기 시작했고 6-8월 가격 하락폭이 확대되기 시작했다가 9월에는 그 하락폭이 축소되었다.

    중앙인민은행의 "9.30" 대출, 공적금 완화정책과 시장에서 발효 중에 있는 세금 조정을 위주로 한 제3탄 시장 부양책 등 최근에 출범한 일련의 시장 부양책은 합리적 수요의 시장 진입을 격려하는 정부의 태도를 보여주고 있다. Home link 부동산의 통계에 의하면 10월 주택 판매 난도가 현저히 줄어들었고 1선 도시의 주택가격 특히 북경의 중고부동산 가격이 경미한 반등세를 보였다. 단, 현단계 주택가격의 소폭 반등이 상승기 진입을 의미하는지 여부는 좀 더 시간을 두고 지켜볼 필요가 있겠지만 Home link 부동산 시장연구팀의 분석결과에 따르면 구조적 영향력을 배제할 때 주택가격이 4분기에는 안정세를 되찾을 가능성이 큰 것으로 예상된다.

    South Money 펀드사의 애널리스트 양더룽(楊德龍)은 중앙은행의 대출완화 정책이 주택가격 하락세를 둔화시킬 수는 있어도 주택가격 하락의 추세를 바꿀 수는 없다는 분석을 내놓았다. 지난 수년간 주택가격의 과속 상승으로 인해 미래 수년간 조정기를 겪거나 대폭 하락할 가능성이 있다는 시장의 판단하에 투자자들의 시장진입 열정이 그다지 높지 않다.

    또 한명의 업계 인사는 구매자들의 관망 정서가 다소 경감되기는 하였지만 각 지역 은행의 실시세칙이 출범되지 않아 관망 정서가 완전히 퇴치되지 않았기 때문에 단기내 주택가격이 반등할 가능성은 아주 미미하다는 분석을 내놓았다.

    이 업계인사는 "재고와 부동산기업의 2014년도 목표 완성율에 따른 압력을 고려할 때 가격 반등의 원동력이 아직 형성되지 않았다고 할 수 있다. 재고 소화는 여전히 4분기의 중점 목표이다. 연도목표 완성율이 높고 자금실력이 강한 부동산기업들의 가격인하로 거래량을 늘이는 상황은 다소 줄어들 전망이다."고 분석했다.

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